第一上海发布研究报告称，予中国海外发展买入评级，预计2021—23年的归母核心净利润为397/421/481亿元，予2022年4.8倍市盈率，目标价22.5港元。

第一上海主要观点如下:

下半年销售疲软，坚持主流城市布局

2021年1月—11月，公司实现合同销售额约3297.26亿元，同比增长2.7%，合同销售面积约1662.1万平，同比下降3.1%11月单月，公司实现合同销售金额约272.42亿元，同比下跌21.8%，销售面积月138.57万平，同比下跌19.9%截至1H2021年，公司总土储约9224万方，对应总货值为1.5万亿元，其中一线城市占比40.1%，二线城市占比59.9%，坚持主流城市布局公司的土地储备按现有销售规模算，可供公司稳健发展4—5年

精准补充土地储备

2021年上半年，公司适当补充土地储备并始终深耕一二线城市2021年上半年，公司新增土储约1093万平，占1H2021年合同销售面积约104%，总地价约778亿元，占1H2021合约销售金额约37.5%，其中京津冀，长三角和粤港澳三大都市圈占比47%，货值占比52%，保持稳健的拿地力度和高质量的土储补充2021年下半年公司逆周期投资拿地，仅8—11月共获取土地31宗，彰显公司投资韧性

净负债率及融资成本维持行业低位

截至1H2021，公司资产负债率约60%，净负债率约34%，平均融资成本约3.6%，均处于行业低位公司在手现金约1174亿元，现金短债比约2.6，资本储备充足，能保证在下半年及明年土地市场出现较大调整时，补充优质的土储

投资建议:公司始终保持稳健发展，土地储备充足且布局优质，商业物业方面，公司进入稳定运营阶段，并预计在今年下半年开始步入快速的入市节奏，写字楼和购物中心双核业务为公司带来新的增长点该行认为在当前融资收紧，销售增速下滑的市场环境以及国家稳地价，稳房价，稳预期的预期下，公司作为财务及经营双稳健的优质头部房企，能获得更多信用支持，并以其优质的土储获得领先于行业的销售去化能力，从而在土地市场购地热度回落的情况下，获得更多的优质土储，支持公司持续提升市场份额，获得长远发展

公司2022年上半财年实现收入274亿港元，同比增加59.9%；毛利8.05亿港元，同比增加78%。毛利率为29%，同比提升4个百分点。公司拥有人应占年度溢利24亿港元，同比增加182%，符合此前盈喜公告预期；基本每股盈利27港仙。

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